Volop te koop: ruime eengezinswoningen! Een verre toekomstdroom? Niet als het aan de provincie Utrecht én aan de creatieve deelnemers van de Challenge Doorstroming ligt. Ze presenteerden aansprekende ideeën als antwoord op de uitdaging van de provincie: bedenk een plan om 50-plussers te laten doorstromen naar passende woonvormen om zo gezinswoningen vrij te maken voor popelende, grotere huishoudens. In dit derde artikel vertellen de laatste drie finalisten hoe hun idee die woningmarkt los kan krijgen. Met als doel: fijn wonen voor iedereen in alle levensfasen.
Clappform: ‘met kunstmatige intelligentie focus op bewoner’
Tom Griffioen, Head of Business Development Clappform
Gebrek aan bouwlocaties, woningtekort, exploderende huizenprijzen, grote vraag aan woningen en vergrijzing gecombineerd met langer thuis wonen. Kan kunstmatige intelligentie dit oplossen? Ja, is de overtuiging van de mensen achter dataplatform Clappform. Tom Griffioen: “Het gebrek aan betrouwbare informatie en transparantie vergroot de woningmarktproblemen. Wij zetten onze software in om bedrijven inzichten te geven met data-analyse. Waarom willen mensen niet verhuizen? Weten wat 50-plussers willen, helpt om vraag en aanbod in de gebouwde omgeving beter te matchen.”
Op basis van miljoenen gegevens over de bevolking, huren, de woningmarkt en andere openbare data gaf het platform al een aantal gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties inzichten in de lokale markt. “We zien dat mensen gewoon niet weg willen uit wijken waar ze heel fijn wonen. Er is een rem te zien op de golfbeweging van zo’n wijk: er met elkaar opgroeien en weggaan als je ouder wordt om zo plaats te maken voor jonge gezinnen.”
Liever individuele bewoner centraal dan generiek beleid
Tom Griffioen, Head of Business Development Clappform
Data-analyse kan de psychische kant van de stagnerende verhuisketen beter in kaart brengen. Het platform maakt de wensen inzichtelijk en biedt perspectief voor de juiste match. “Stel in plaats van generiek beleid de individuele bewoner centraal en benader die ook zo. Het beeld dat 50-plussers niet willen verhuizen, klopt niet. Ze zijn nog vitaal, maar hebben geen zin in gedoe en geen beeld van de kosten. Ze stellen hoge eisen aan de nieuwe woonomgeving. En ze willen net als op hun huidige plek dat het er in hoge mate leefbaar is, betaalbaar, met goede faciliteiten en met sociale cohesie."
Met de hele straat verhuizen
Bij een project in Helmond waar Clappform aan meewerkte, verruilde een hele groep hechte wijkgenoten hun eengezinswoningen voor seniorenwoningen bij elkaar in de buurt. Tom: “Een drempelverlagende maatregel kan zijn dat de woonconsulent of buurtcoach inzicht geeft in de financiële gevolgen van een verhuizing.” Het dynamisch model legt verbanden en kan deze voorspellen. Ook wordt het steeds ‘slimmer’ door invoering van de locatiespecifieke motivaties van de benaderde ouderen en de verhuisbewegingen.
Het mooie van de Challenge Doorstroming? “De provincie Utrecht brengt hiermee betrokkenen bijeen die met elkaar het totaalprobleem op de woningmarkt kunnen oplossen. Niets werkt op zichzelf staand. Het is een ecosysteem waarin alle initiatiefnemers met plannen en betrokken partners moeten samenwerken. De challenge biedt ons deze kans.”
’50-plusser en klusser!’ – Steenvlinder
Team Steenvlinder, van links naar rechts: Annelies van der Nagel, Murtada al Attabi, Hans Sparreboom
"Senioren hebben op dit momenteel weinig keuze op de woningmarkt. Zeker als het gaat om een woning die echt bij hen past én ook nog eens betaalbaar is", vertelt Annelies van der Nagel. Als ontwikkelingsmanager bij Steenvlinder heeft ze dagelijks te maken met de krapte op de woningmarkt. "We herkennen ons heel erg in de opgave en hebben tegelijkertijd met ons standaard klus-concept in karakteristieke transformatiepanden of in houten nieuwbouwcasco’s al heel veel te bieden. Dat zien we terug in de praktijk." Dit gaf de doorslag om mee te doen aan de Challenge Doorstroming.
Droomhuis afbouwen
Met ‘50-plusser en klusser!’ biedt Steenvlinder 50-plussers de mogelijkheid om hun eigen droomhuis af te bouwen voor een betaalbare prijs. Annelies: ‘’Met ons financiële arrangement INC bieden we een kluswoning aan, inclusief een klusbudget waarmee klanten hun materialen kunnen kopen. Vervolgens kunnen zij de woning helemaal (laten) afbouwen naar hun woonwensen. De eerste twee jaar huren de klanten de woning. Daarna krijgen ze het recht om de woning voor een van tevoren vastgestelde aankoopprijs te kopen. Alle toekomstige waardeontwikkelingen zijn dan voor hen en eigen investeringen natuurlijk ook. Maar ze kunnen ook blijven huren en lekker genieten van hun oude dag.” Een concept dat volgens Annelies niet alleen financieel aantrekkelijk is, maar ook zorgt voor een betrokken gemeenschap.
In deze leuke, nieuwe uitdaging vorm je met anderen een betrokken buurt
Annelies van der Nagel, ontwikkelingsmanager Steenvlinder
‘’Het bouwen van je eigen huis gaat heel erg over een gevoel van trots en nieuwe energie. Het is een leuke, nieuwe uitdaging en je vormt samen met anderen een buurt waar je je betrokken bij voelt.Dat is denk ik de kern van de oplossing. Het is een mooie kans omdat het aan al je woonwensen kan voldoen’’, licht Annelies toe.
Bouwcoach
Ter ondersteuning tijdens het bouwproces, wordt er een bouwcoach ingeschakeld. Deze coach ziet erop toe dat woningen voldoen aan de vereisten en biedt hulp waar nodig. Dit maakt het concept toegankelijk. ‘’Klanten kunnen zelf of met vrienden hun woning afbouwen, en kunnen er dus ook voor kiezen om een externe aannemer in te schakelen’’, aldus Annelies.
De enige uitdaging die Steenvlinder nog rest, is het vinden van geschikte locaties om van start te kunnen. Maar ook daar zijn volgens Annelies kansen, omdat het concept breed kan worden ingezet. ''We kunnen het concept bijvoorbeeld ook toepassen op leegstaand, maatschappelijk vastgoed, zoals leegstaande scholen en buurthuizen. Of leegstaande kantoren. Maar ook nieuwbouw is zeer geschikt."
Tellers & Benoemers: ‘Effecten doorstroming meetbaar’
Het team van Tellers & Benoemers: tellers links, benoemers rechts, trainees in het midden.
Extra woningen bouwen, verhuiscoaches inzetten of creatieve concepten als hofjeswoningen aanbieden. Gemeenten en corporaties kunnen van alles doen om 50-plussers te verleiden te verhuizen. Maar: wérken de maatregelen ook? “Zet big data in om de doorstroming te meten”, adviseert Eric Hol, senior ruimtelijk analist van Tellers & Benoemers. Met behulp van hun innovatieve model SENSUB wordt duidelijk welke ingrepen de druk van de woningmarkt in de provincie kunnen halen.
Sensub
Het begint met telwerk: berekenen aan welke woonvormen een gemeente op de lange termijn behoefte heeft, voor alle inwoners. SENSUB gaat uit van veertien woonvormen, van huur tot koop en van lage tot hoge maandlasten. “Zo kan iedere gemeente vaststellen hoeveel 50-plussers moeten doorstromen om de markt in balans te brengen”, legt Eric uit.
SENSUB wordt al in zes gemeenten ingezet. Het model geeft onder meer de mogelijkheid de gevolgen van een ingreep in de woningmarkt te simuleren. “Dus: wat gebeurt er als we een koopgarantieregeling introduceren? Of wat als we 30 kangoeroewoningen realiseren? Ons model vertelt hoeveel en welk type woningen dan binnen de hele verhuisketen beschikbaar komen.”
Zet big data in om de doorstroming te meten
Eric Hol, senior ruimtelijk analist Tellers & Benoemers
De grote uitdaging is 50-plussers te verleiden de stap te maken. Als aanvulling op het model biedt Tellers & Benoemers onderzoek aan, gebaseerd op gegevens van 35.000 50- tot 65-jarigen die vertellen welk woningtype deze kritische doelgroep daadwerkelijk verleidt tot verhuizen. “Dichtbij voorzieningen, in een prettige woonomgeving, vlakbij bepaalde winkeltypes. Daarop kan een gemeente of projectontwikkelaar inspelen bij beleidsmaatregelen en de bouw van nieuwe woningen.”
Twee van de ‘knappe koppen achter de knoppen’ zijn hoogbegaafde trainees met afstand tot de arbeidsmarkt. “Wij vinden het belangrijk om deze mensen de kans te geven om zich te onderscheiden. Wat wij met big data doen, leer je niet op school of de universiteit.” In het traineeprogramma van 1 jaar is er 1 dag in de week les. De rest van de week werken ze aan opdrachten die te maken hebben met doorstroming op de woningmarkt, geïnspireerd door de Challenge Doorstroming. “Die voeren ze twee keer sneller uit dan ik had bedacht”, lacht Eric. “De begeleiding is een feestje om te doen.”
Challenge Doorstroming
Dit is de laatste aflevering van een serie van drie artikelen over de negen finalisten in de Challenge Doorstroming. Onder de drie winnaars wordt 5.000 euro prijzengeld verdeeld; daarnaast reikt de provincie een ondersteuningsbudget van 5.000 euro uit aan het plan dat het beste past bij de provinciale ambities van het programma Versnelling Woningbouw. De deskundige jury maakt tijdens het webinar Doorstroming op 27 januari 2022 de winnaars bekend. Lees er alles over op de website versnellingwoningbouw.nl.
De provincie Utrecht werkt in haar rol als stimulator en facilitator aan een optimale woningmarkt. Met het samenwerkingsverband Utrecht10 (vanuit de Woondeal) en met partners werken we aan de opgave om 50-plussers op de woningmarkt te laten doorstromen. Lees meer op www.versnellingwoningbouw.nl.
