Jesse Doornbos van Place2BU
De provincie Utrecht ondersteunt gemeenten in de zoektocht naar oplossingen voor het tekort aan woningen. Hierbij kijken provincie en gemeenten steeds vaker naar flexwonen, waarbij de woning zelf, de bewoning of de locatie een tijdelijk karakter heeft. Hoe kan flexwonen de druk op de woningmarkt verlichten? De provincie ondersteunt onderzoek hiernaar in de gemeente Utrecht. Samen met corporaties en de gemeente doen we ervaring op en leren we belangrijke lessen voor de toekomst.
Flexwonen kan een oplossing zijn voor mensen die met spoed een woning nodig hebben, zoals statushouders, economisch daklozen en mensen die vanwege een scheiding woonruimte nodig hebben. Uit een inventarisatie van de provincie Utrecht blijkt dat veel gemeenten nog geen expliciete aandacht voor flexwonen hebben, ook al verschilt dit sterk.
De gemeente Utrecht loopt voorop in de zoektocht naar het ideale flexibele woonconcept. Wouter Spijkerman (kwartiermaker nieuwe woonconcepten bij de gemeente Utrecht): “We willen een flexibele schil om de woningmarkt realiseren. We moeten wel uitwijken naar flexwonen. In eerste instantie vanwege het grote woningtekort en daar bovenop door de groeiende groep kwetsbare en bijzondere doelgroepen.”
Twee specifieke kwetsbare groepen waarvoor de vraag naar woningen sterk toeneemt zijn statushouders en dak- en thuislozen. Spijkerman: “De taakstelling voor gemeenten om statushouders te huisvesten is landelijk verdubbeld. Daarnaast zijn we begonnen met een ‘housing first’ programma voor dak- en thuislozen. Zij krijgen eerst een dak boven het hoofd en van daaruit een behandeling. Daarmee willen we de capaciteit van de maatschappelijke opvang verbeteren.”
Die puzzel komt boven op de bestaande krapte op de woningmarkt. “Dit maakt dat we moeten uitwijken naar flexwonen. In de gemeente Utrecht kijken we specifiek naar gemengd wonen: bij gemengd wonen worden verschillende doelgroepen in een gemengd wonen concept bij elkaar gebracht en is er sprake van sociaal beheer om kwetsbare en bijzondere doelgroepen een zachte landing te geven in de maatschappij. Het combineren van doelgroepen kan bijvoorbeeld helpen om te integratie van statushouders te versnellen.”
Place2BU
Eén van de flexwooncomplexen die in Utrecht gerealiseerd zijn is Place2BU in Leidsche Rijn. In vier verplaatsbare woongebouwen worden 490 éénkamerstudio's verhuurd aan jongeren, statushouders en mensen die uit de maatschappelijke opvang komen. Het project is gerealiseerd in opdracht van de corporaties Mitros en Portaal.
Jesse Doornbos (26) woont bij Place2BU en is voorzitter van het bestuur: “Het is een leuke plek om te wonen en om vrienden te maken. Er is veel gezelligheid en het gros van de bewoners zijn leuke mensen. Dat betekent niet dat er geen problemen zijn. Het gebouw is een stalen constructie met steenwol. Als het warm wordt, verandert het in een oven: de temperatuur kan oplopen tot 35 tot 38 graden. Daarnaast is er veel zwerfafval. Het is lastig om mensen aan te spreken op hun gedrag.”
Bij het mengen van doelgroepen wordt naar een goede verhouding van ‘dragende’ en ‘vragende’ bewoners gezocht. Veel van de problemen hebben volgens Doornbos te maken met de grootschaligheid van het project en de samenstelling van de groep bewoners te maken: “De verhouding tussen kwetsbaar en niet-kwetsbaar moet anders, daar is geen ontkomen aan. Nu gaan ze er ten onrechte vanuit dat dragers altijd stabiel zijn. Maar als een ‘dragende bewoner’ veel overlast ervaart en slecht slaapt, kan hij er mentaal op achteruit gaan en zelf een ‘vragende bewoner’ worden. Bij een andere verhouding en kan je daarom meer voor elkaar betekenen.”
De gemeente Utrecht wil op basis van de lessen die bij Place2BU geleerd zijn in de toekomst andere flexwoningen bouwen. Wouter Spijkerman: “Mensen die kwetsbaar zijn hebben behoefte aan steun en hebben vaak ander levensritme. Dit zet druk op zo'n complex. Voor de toekomst willen we andere verhoudingen: dit is altijd maatwerk, afhankelijk van de locaties en de verschillende doelgroepen. We denken aan een verhouding van 30 /70 met 30 procent kwetsbare mensen. Ook willen we kleinschaliger flexwoonconcepten ontwikkelen.”
Zoektocht naar nieuwe locaties
De woningcorporaties onderzoeken welke locaties in de gemeente Utrecht geschikt zijn voor flexwonen. Om het onderzoek te ondersteunen heeft de provincie 50.000 beschikbaar gesteld aan de gemeente en de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW). Anemoon van Dijk (manager bijzondere woonconcepten bij Mitros) laat het onderzoek uitvoeren: “We zoeken naar locaties voor woningen die tijdelijk worden neergezet. Hierin willen we kwetsbare doelgroepen huisvesten in combinatie met andere woningzoekenden.”
Het rondkrijgen van een business case is niet eenvoudig: “Samen met de gemeente Utrecht onderzoeken we een aantal locaties. Om de business case rond te krijgen voor het beoogde type woningen hebben we een exploitatietermijn nodig van 25 tot 30 jaar. Dit vraagt om meerdere locaties, één voor 15 jaar en een vervolglocatie voor dezelfde woningen voor nogmaals 10 jaar.”
Tweedehands markt voor woningen
Volgens Wouter Spijkerman sluit die tijdshorizon niet goed aan bij de horizon van een ruimtelijke strategie van gemeenten: “De oude containerwoningen hadden een kortere exploitatietermijn maar zijn kwalitatief onder de maat. De nieuwe generatie flexwoningen kunnen 25 tot 30 jaar mee. De horizon van de ruimtelijke strategie van de gemeente Utrecht loopt tot 2040. Dus we plannen geen 30 jaar vooruit. Dit zou wel nodig zijn om nieuwe generatie flexwoningen te kunnen plaatsen.”
Daarom is er een planningsonafhankelijke strategie nodig: “Een corporatie die woningen koopt en een tijdelijke locatie vindt, moet nu zelf een nieuwe locatie voor de woningen vinden. Als deze corporatie de mogelijkheid heeft om de woningen buiten de gemeente te verkopen, worden de risico´s kleiner. Daarom hebben we een marktplaats nodig om units te verhandelen en er moet vertrouwen zijn dat units over 15 jaar nog goed zijn. Naast die marktplaats moet er vertrouwen zijn in een tweedehands markt, daarvoor moet de kwaliteit van de units op orde zijn en moeten de risico´s die aan deze producten kleven geminimaliseerd zijn. De gemeente Utrecht zoekt met rijk en provincies naar een systeem om dit ingevoerd te krijgen.”
Kennis delen
De ontwikkelingen rondom flexwonen volgen elkaar snel op. Tijdens de ‘kansentafel flexwonen’ haalde gedeputeerde Rob van Muilekom op 31 mei jongstleden adviezen op van experts uit het werkveld. Deze vormen input voor de rol die de provincie kan spelen om flexwonen verder te brengen.
Om ervoor te zorgen dat gemeenten kunnen aanhaken bij de ontwikkelingen rondom flexwonen, deelt de provincie kennis en kunde. Via de website versnellingwoningbouw.nl zullen we een webdossier inrichten waar we de benodigde kennis en goede voorbeelden delen. Het gaat onder anderen om kennis over wet- en regelgeving, beleidsinstrumenten en voorbeelden van convenantvormen.
