Een inspirerend en geslaagd congres, met een mooie mix van van deelnemers vanuit het rijk, gemeenten, corporaties, bouwers, architecten, beleggers en een woonadviescommissie.
Na een prikkelende opening door dagvoorzitter Marianne van den Anker verdeelden de bezoekers zich over de verschillende workshops in het Provinciehuis. Na de lunch verzamelt iedereen zich in de Statenzaal voor het plenaire deel dat begint met een interview met gedeputeerde Rob van Muilekom en Jacos van Zelst, programmadirecteur versnellen tijdelijke huisvesting, ministerie BZK.
Daarna was het hoog tijd om plek op het podium te maken voor de 1ste gespreksronde: Spoedzoekers aan het woord. Tijdens deze sessie namen Elisa en Robin iedereen mee in het verloop van hun zoektocht naar een woning; die ze inmiddels gevonden hebben. In de sessies die hierop volgden kwamen onderwerpen zoals het vinden van geschikte locaties, het rondrekenen en de kwaliteit van flexwoningen uitgebreid aan bod.
Wilt u weten wat er er tijdens de gespreksrondes aan bod kwam? Kijk dan hier voor een korte samenvatting.
Gedeputeerde Rob van Muilekom sloot de dag af met een krachtige boodschap: "We hebben elkaar keihard nodig in het realiseren van flexwoningen als onderdeel van onze woningbouwopgave".
Workshops
Tijdens het ochtendprogramma konden de deelnemers kiezen uit 8 verschillende workshops. Een kort verslag van de workshops vindt u hieronder. In verband met de toegankelijkheidseisen zijn de presentaties van de workshops alleen op te vragen via versnellingwoningbouw@provincie-utrecht.nl
De Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting ondersteunt gemeenten, provincies, woningcorporaties en andere partijen binnen de volkshuisvesting die samenwerken met gemeenten en/of provincies bij de versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting. Hiervoor ondersteunt de Takforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting op meerdere knelpunten bij de realisatie van tijdelijke huisvesting. Deze knelpunten bevinden zich op het gebied van financieel, juridisch, technisch en procedureel vlak.
Omgevingswet
De juridische experts van de Taskforce, Pim Oremans en Ingeborg Wind-Middel, vertelden in deze sessie over de betekenis van de invoering van de Omgevingswet voor flexwonen. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Omgevingswet is de wet die alles regelt voor de ruimte waarin we wonen en werken: de leefomgeving. De wet bundelt en vereenvoudigt regels en brengt procedures samen.
BOPA
Bij de realisatie van flexwoningen is het vaak zo dat de beoogde locatie nog geen woonfunctie mogelijk maakt. Onder de Omgevingswet is daarom vaak (onder meer)een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (“BOPA”) nodig om dit te kunnen doen. Om een BOPA te vergunnen zijn er verschillende procedures om te doorlopen – de reguliere of de uitgebreide procedure. In beide gevallen duurt de voorbereiding ongeveer, maar minimaal drie maanden. Deze voorbereiding doe je voorafgaand aan de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Voor de reguliere procedure geldt het proces van aanvraag tot vergunning maximaal acht weken mag duren, wat verlengd mag worden tot 14 weken. Bij de uitgebreide procedure mag het proces maximaal zes maanden duren, en dient eerst een ontwerpbesluit te worden gepubliceerd. Soms kan de uitgebreide procedure wettelijk verplicht zijn, of juist wenselijk. De praktijk laat overigens zien dat de vergunningprocedures ook korter kunnen dan deze maximale termijnen.
Procedures reguliere- en flexwoningbouw gelijk
De juridische procedures voor reguliere bouw en flexwoningbouw zijn daarmee hetzelfde geworden, er zijn geen “versnellingsopties” meer. Waar bijvoorbeeld de Crisis- en herstelwet vóór 1 januari 2024 de reguliere procedure van toepassing liet zijn voor tijdelijke woningbouw, is in beginsel elke procedure nu een reguliere procedure “tenzij”. De beste tip om zo snel mogelijk tijdelijke huisvesting te realiseren is door op tijd te beginnen en dingen parallel te laten verlopen. Met goed (juridisch) projectmanagement kan zo de meeste versnelling gerealiseerd worden. De praktijk laat ook zien dat dit proces bij flexwoningbouw vaak sneller gaat, onder meer doordat leveranciers veelal hun producten in meer of mindere mate gestandaardiseerd hebben.
Ondersteuning via Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting
Wanneer u als gemeente, woningcorporatie of andere partij flexibele huisvesting wil realiseren of een gebouw wil transformeren, kunt u zich aanmelden voor ondersteuning van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting. Meld hiervoor uw project aan externe link. U vindt daar ook de Toolbox externe link, met handvatten voor het oplossen van juridische en financiële vraagstukken.
Deze workshop kwam tot stand door:
Pim Oremans en Ingeborg Wind-Middel (beiden van Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting)
Voor deze workshop staat het voorbeeldproject van de gemeente Nieuwkoop centraal.
De focus tijdens de workshop lag op 2 belangrijke stappen bij het realiseren van een flexwoningproject;
- geef woningzoekenden een gezicht
- betrek inwoners bij de zoektocht naar een geschikte locatie voor de flexwoningen.
Omgaan en voorkomen van weerstand
Eerst werd stilgestaan bij het voorkomen en omgaan met weerstand. Er werden vragen behandeld zoals: "Is het mogelijk weerstand te voorkomen bij flexwoonprojecten, en zo ja, hoe?" en "Hoe kan bestaande weerstand omgebogen worden?"
Uit het praktijkvoorbeeld van de gemeente Nieuwkoop werd duidelijk, dat het vooral belangrijk is te investeren in bewustwording van het vraagstuk en zo vroeg mogelijk na te denken over het betrekken van de samenleving bij het oplossen van dit vraagstuk. Een krachtig filmpje waarin de wethouder de opgave zichtbaar maakt door ook het woord te geven aan woningzoekenden, heeft daarin bijgedragen. Ook het laten aanleveren van locaties door inwoners en het met inwoners maken van een ranking van locaties heeft bijgedragen aan het door de gemeenteraad kunnen maken van een afgewogen keuze.
De conclusie was dat er geen universele oplossing bestaat; maatwerk is essentieel omdat elke situatie uniek is. Wel zijn er ervaringen en goede voorbeelden. Diverse voorbeelden van de deelnemers, zowel van projecten die weerstand ondervonden als van projecten waarbij flexwoningen succesvol geplaatst zijn, droegen bij aan de gezamenlijke leerervaring.
Deze workshop kwam tot stand door:
Marjolein van de Ven (gemeente Nieuwkoop), Margiret Wiering (Vitale Huisvesting) en Rina Tuinstra (Vitale Huisvesting)
Tijdens deze workshop vertelt Peter Felix (Nabij Wonen) de deelnemers meer over de haalbare business case van het flexwonen project “Kleine Ros” in Wijk bij Duurstede.
Haalbare businesscase op basis van vertrouwen
De business case van dit project met 52 woningen is haalbaar geworden vanwege het feit dat de gemeente heeft toegezegd dat de woningen, die van permanente bouwkwaliteit zijn, over 15 jaar hun definitieve plek kunnen krijgen op de nabijgelegen nieuwe uitleglocatie.
Hier liggen geen contracten aan ten grondslag, dus Nabij Wonen heeft geen 100% zekerheid dat dit ook daadwerkelijk gaat lukken, maar voor haar is hiermee het te lopen risico aanvaardbaar geworden. Immers, dergelijke projecten kunnen alleen goed van de grond komen als sprake is van wederzijds vertrouwen.
Rekenmodel
Vervolgens schetst Thijs Luijkx het voor het Rijk ontwikkelde rekenmodel externe link, op basis waarvan partijen door aan een veelheid aan variabelen, inzicht krijgen welke keuzes welk effect hebben op de business case, zoals tijdelijke of permanente bouwkwaliteit, rentevoet en restwaarde een rol.
Er ontstaat een gesprek over de wijze waarop met de variabelen kan worden omgegaan. Hoe kan bv de restwaarde bepaald kan worden: is er over zoveel jaar sprake van een tweedehandsmarkt voor flexwoningen? En in welke mate kan de corporatie afwijken van de haar opgelegde normen?
Conclusie
Concluderend stellen de twee workshopbegeleiders dat alles valt of staat met de samenwerking tussen partijen, de mate waarin sprake is van vertrouwen en de mate waarin men op basis daarvan risico’s accepteert.
Wel geven ze 2 vuistregels mee: de grond dient om niet ter beschikking te worden gesteld, en er is een minimale exploitatieperiode van 20 jaar nodig, dan wel een hoge restwaarde van de flexwoningen.
Deze workshop kwam tot stand door: Thijs Luijkx (Watkostdebouwvaneenhuurwoning) en Peter Felix (NabijWonen)
In een magic mix-project wonen verschillende doelgroepen samen in één gebouw. Er bestaat inmiddels de nodige ervaring, maar er leven ook nog veel praktische vragen bij huisvesters en gemeenten. De inleiders gingen in op de juiste balans tussen groepen in de mix, op het vormgeven van sociaal beheer, op het creëren van draagvlak in stad of dorp en op de financiering.
Maarten Davelaar schetste op basis van onderzoek enkele ontwikkelingen en gaf lessen mee. Er is grote politieke druk richting schaalvergroting voor flexprojecten, dat bemoeilijkt het ontwerpen of behouden van een overzichtelijke schaal die ontmoeting en burencontact bevordert. Ook worden woonplekken voor bewoners die wat extra's kunnen bijdragen binnen deze woonprojecten soms ingeruild voor vooral plekken voor bijzondere doelgroepen. Hij pleitte voor het inbouwen van ‘flexibiliteit in mix en beheer’. Goede samenwerking tussen gemeente, huisvesters en begeleidende organisaties vanaf de ontwikkeling is noodzakelijk: ‘Er is niets ‘magic’ aan de magic mix. Het is een kwestie van goed organiseren, hard werken, weinig verwachten, veel proberen en een paar goede buren.’
Gapph Modular ontwikkelt en realiseert flexprojecten. Gapph Vastgoedbeheer verzorgt het beheer in bestaande bouw en nieuwbouw. Bas de Haan ging aan de hand van voorbeelden in op ‘proces, techniek en investering’ hierbij en gaf aan hoe in samenspel tussen gemeenten en ontwikkelende partij met scherp oog voor looptijd, verplaatsbaarheid, beheer en voorzieningen tot een gezonde business case kan worden gekomen. Hij benadrukte het belang van goede communicatie om zorgen van omwonenden weg te nemen en te kunnen laten zien dat flexwonen kwalitatief hoogwaardig gerealiseerd kan worden. Goede aandacht voor de lokale context is daarbij essentieel: stem af op de lokale schaal en behoeften, bijvoorbeeld door ook ruimte te bieden aan jongeren of ouderen uit de betreffende regio.
De Huischmeesters zijn sinds 2013 actief op het terrein van onder meer herbestemming van vastgoed, conceptontwikkeling rond flexwonen en sociaal-maatschappelijk beheer. Marc Ketelaar liet naast nieuwbouwprojecten vooral voorbeelden zien van herbestemming van maatschappelijk vastgoed: zorgcentra, kloosters en gemeentelijke panden. Hij legde de nadruk op een goede inrichting van het beheer in al zijn facetten en onderstreepte ook het belang van nauwe samenwerking tussen betrokken partijen daarbij: het gaat om leefbaarheid, veiligheid, toezicht en communicatie met omwonenden. Maar aandacht voor het individuele welbevinden van bewoners, voor community building en placemaking (ontmoetingsruimten) zijn evenzeer cruciaal.
Deze workshop kwam tot stand door:
Marc Ketelaar (de Huischmeesters), Jamie Noteboom (Grapph), Bas de Haan (Grapph) en Maarten Davelaar (Hogeschool Utrecht, Lectoraat Wonen en Welzijn
Jurgen Arts en Tom van Tuijn nemen deelnemers in hun workshop mee in de kansen voor flexwonen op uitleglocaties. De workshop starten zij met de vraag aan de deelnemers: “Wie woont er in een sociale huurwoning?”. Er gaan geen handen in de lucht. “Wie heeft er ooit in een sociale huurwoning gewoond?” Dan gaat ongeveer de helft van de handen omhoog. Waar de deelnemers dus niet de doelgroep van flexwoningen zijn, hebben zij wel een beeld bij deze doelgroep. Van belang voor de benadering die Jurgen en Tom hanteren.
Jurgen en Tom werken aan het flexwonenproject STEK in de Grote Wielen in gemeente De Bosch. Voordat de heren op het project zelf ingaan, nemen zij deelnemers mee in hun kijk op flexwonen. Flexwonen heeft de laatste jaren een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Jurgen en Tom onderscheiden drie generaties flexwonen. Flexwonen begon als een middel (containerwoningen) om ‘even’ iets op te lossen. Vervolgens zijn flexwoningen doorontwikkeld tot een woonproduct van hoogwaardige kwaliteit. Echter is dit een technische benadering. De derde generatie flexwonen die Jurgen en Tom onderscheiden, gaat dan ook over een leefconcept met permanente waarde. Deze benadering is het uitgangspunt bij STEK geweest. Voorop stond de vraag wat voor leefomgeving je wilt realiseren bezien vanuit de behoeften van de doelgroep. In STEK zijn verschillende woonerven van flexwoningen gerealiseerd, waarbij ieder erf een eigen gemeenschap vormt. Bewoners geven samen met hun erfgenoten invulling aan de gezamenlijke ruimte van hun erf. Een uitleglocatie biedt de uitgelegen kans om een dergelijke benadering toe te passen. Bovendien is het op uitleglocaties mogelijk om snel te beginnen, er is adaptieve groei mogelijk, je kunt een nieuw type woonmilieu creëren en aan placemaking & waarde opbouw doen.
Bij de ontwikkeling van STEK hebben Jurgen en Tom gebruik gemaakt van het driehoek model, waarin de elementen doelgroep, locatie, financiën en product in samenhang met elkaar worden benaderd. Deelnemers zijn met een fictieve casus in de provincie Utrecht met dit model aan de slag gegaan. Deelnemers werden in groepjes ingedeeld en ieder groepje kreeg één van de vier elementen uit het model toebedeeld. Opdracht: bedenk hoe je met de fictieve casus aan de slag zou gaan vanuit jouw invalshoek. De opdracht had tot doel om deelnemers te laten ervaren wat er gebeurt wanneer je de elementen individueel van elkaar benaderd en wat wanneer de elementen in samenhang met elkaar worden gebracht. Concluderende oproep van Jurgen en Tom was: “Benader een project integraal. Niet enkel vanuit financiën of locatie, maar zet ook centraal voor wie je het doet en wat de behoeften van je doelgroep zijn”.
Deze workshop kwam tot stand door:
Jurgen Arts (Vastgoedvraag en lid expertteam woningbouw RVO) en Tom van Tuijn (Van Tuijn Stedenbouw en lid expertteam woningbouw RVO)
Veel Oekraïense ontheemden die naar Nederland zijn gekomen, zijn snel gehuisvest. In de provincie Utrecht gaat dit om minimaal 6.000 personen. Deze huisvesting vindt voornamelijk plaats in gemeentelijke opvanglocaties, via woningcorporaties of bij particulieren. Echter, een deel van deze huisvesting is nu niet meer beschikbaar en zijn gemeenten dringend op zoek naar alternatieve woonoplossingen.
Een minder bekende kijkrichting is de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen door partijen die gespecialiseerd zijn in het huisvesten van arbeidsmigranten.
In de workshop stonden 2 casussen centraal:
- In 2020 heeft Homeflex een huisvestingslocatie genaamd Elsenbosch opgezet voor 320 arbeidsmigranten. In 2022 heeft de gemeente Westland verzocht om ruimte te bieden aan 120 Oekraïense ontheemden, wat resulteerde in de beschikbaarstelling van 30 appartementen door Homeflex. De huisvesting, het beheer en de samenwerking verlopen uitstekend.
- KaFra zoomde op de speciaal voor dit doel gerealiseerde KaFra-torens voor 300 Oekraïense ontheemden in Zevenbergen. Hier zijn zowel appartementen met 3-4 slaapkamers als studio’s voor 2-3 personen gerealiseerd. Het hele proces van aanvraag omgevingsvergunning tot de opening in juni’23 duurde nog geen jaar.
In de provincie Utrecht werken minstens 25.000 arbeidsmigranten. Het woningaanbod voor short stay huisvesting in de provincie minimaal. Er liggen dus volop kansen voor een gecombineerd huisvesting van arbeidsmigranten en Oekraïense vluchtelingen.
Deze workshop kwam tot stand door Frank van Gool (KAFRA Housing), Willem Weggeman (Homeflex) en Johan van der Craats (Expertisecentrum Flexwonen)
In deze workshop lieten twee bouwers van modulaire woningen de deelnemers zien wat de state of the art van deze vorm van bouwen is. Jelle Smeehuijsen deed dat voor Barli en Reno Mol voor Finch Buildings. De aangekondigde Antonie ter Harmsel van Hodes kon helaas door ziekte niet deelnemen.
Voldoen aan de eisen voor permanente bouw van het Bouwbesluit was voor beide bouwers nauwelijks een issue. Hun woningen voldoen daaraan en onderscheiden zich alleen van traditioneel gebouwde woningen doordat ze eenvoudig te verplaatsen zijn en zoveel mogelijk gebruik maken van herwinbare materialen. Waar Finch meer conceptontwikkelaar is die samenwerkt met meerdere bouwers, bouwt Barli zijn concepten in de eigen woningfabriek. Beiden maken hun kwaliteit controleerbaar door middel van certificering en Barli doet zelfs mee aan de pilot om tot typegoedkeuring te komen, waar kwaliteitsborgers en opdrachtgevers op kunnen vertrouwen.
Het gesprek met de deelnemers ging vooral over omgevingskwaliteit. Jelle Smeehuijzen benadrukte de ‘kneedbaarheid’ van de concepten van Barli. Die hebben wel een basisvorm, maar zijn op allerlei manieren aanpasbaar aan de wensen van opdrachtgevers. Reno Mol liet zien dat modulaire en traditionele bouw niet perse elkaars concurrent hoeven te zijn, maar ook heel goed complementair kunnen zijn. Een parkeerkelder in hout uitvoeren is niet zo handig en in sommige van zijn projecten vormt een plint in beton een ‘tafel’ om modulaire houtbouw op te plaatsen. Beide bouwers werken graag met opdrachtgevers en architecten samen om tot mooie oplossingen te komen.
Gespreksleider Wim Reedijk wees erop dat op de website www.modulairewoningbouw.nl externe linksteeds meer gerealiseerde projecten van modulaire woningbouwers verschijnen, die goed laten zien wat er allemaal kan en waarom velen dit als de toekomst van de woningbouw zien.
De presentaties van Barli en Hodes zijn bijgevoegd. Die van Finch is niet beschikbaar voor verspreiding.
Deze workshop kwam tot stand door:
Jelle Smeehuijzen (Barli), Reno Mol (Finch Buildings) en Wim Reedijk (Expertisecentrum Flexwonen)
Netcongestie is een groeiend probleem voor woningbouw. Grote delen van Nederland staan ‘op rood’ voor nieuwe nutsaansluitingen, waardoor nieuwe bouwprojecten achteraan de wachtrij moeten aansluiten en grote vertraging oplopen. Dat geldt ook voor veel flexwonenprojecten. Hoe kan het risico op een vertraagde aansluiting worden gereduceerd? Hoe kun je netcongestie omzeilen?
Netcongestie is ‘showstopper nummer één’, blijkt uit vele actuele praktijken. Wat heb je eraan als de flexwoningen er in een paar dagen staan, en je vervolgens tot wel 60 of zelfs 100 weken moet wachten totdat ze kunnen worden aangesloten?
Hèt grote probleem is niet (langer) stikstof (‘dat lossen we wel op’), riolering (‘dat kan de gemeente zelf doen’) of water (‘dat gaat snel’), maar elektriciteit. De vraag naar elektriciteit stijgt sneller dan de netbeheerders kunnen bijbenen. In deze sessie zien we dat een combinatie van acties tot een oplossing kan leiden, van ‘piekafschaving’, zonnepanelen en accupacks tot de (‘beruchte’) dieselgenerator en slimme onderlinge (ruil-)afspraken maken.
Een bloemlezing uit de beide sessies:
- Netbeheerders zijn per provincie georganiseerd. Een aantal bewegen inmiddels, en zoeken mee naar praktische oplossingen. Benader hen met grote regelmaat.
- Vraag zo snel mogelijk een huisnummerbesluit en een tijdelijke bouwaansluiting aan (3x25 Ampère; een kleinverbruik aansluiting). Maar zelfs die kan lang duren. De netbeheerders zijn afhankelijk van uitvoerders en die zijn schaars. Graaf desnoods zelf alvast de geul.
- Zo’n accupack is duur; en let vooral ook op de service die erbij wordt geboden. Kunnen we niet een poule maken van beschikbare accupacks – tijdelijk te huur? Ligt hier een rol voor het Rijk, samen met de bouwbedrijven?
- Technisch kan alles, maar elke oplossing is duur(der). Bedenk echter wat leegstaand van opgeleverde woningen of uitstel van een bouwplan maatschappelijk kost; minder woningaanbod en meer woningzoekenden. En, jazeker, er zijn projecten die maandenlang leeg staan, wachtend op een aansluiting.
Deze workshop kwam tot stand door:
Michel Vos (Kleissen groep) en Frank Wassenberg (Platform31)
