Beleidsinstrumenten

Voor elke situatie is er een passend beleidsinstrument. Onderstaande tabel geeft een overzicht van mogelijke instrumenten en de situatie waarin zij van toepassing zijn.  

Beleidsinstrumenten en situaties waarin zij van toepassing zijn

Bestemmingsplan 

Sinds 1 juli 2017 is het mogelijk om de categorie geliberaliseerde woning voor middenhuur aan te wijzen in het bestemmingsplan. Ter aanvulling op het bestemmingsplan is een gemeentelijke verordening nodig: de verordening middenhuur. In de verordening legt de gemeente het volgende vast: de maximale aanvangshuur, indexatie daarvan en de termijn dat de woningen (in ieder geval) behouden blijven als middenhuurwoning. Een aanvullende doelgroepenverordening regelt vervolgens aan de hand van inkomensgrenzen welke doelgroep er mag wonen. Een doelgroepenverordering is na vaststelling alleen van toepassing op nieuwbouwlocaties of in gevallen waarin het bestemmingsplan aangepast moet worden. 

Huisvestingsverordening 

Vanuit de Huisvestingswet (2014) kan de gemeente een huisvestingsverordening invoeren. Hierin kan (huur)woonruimte worden aangewezen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Zonder deze vergunning mag de betreffende woonruimte niet voor bewoning gebruikt worden. De huisvestingsvergunning kan een gemeente inzetten als toewijzingsinstrument om middenhuurwoningen aan te wijzen voor bepaalde doelgroepen, zoals gezinnen met een middeninkomen of doorstromende sociale huurders. 

Doelgroepenverordening 

De gemeente kan in bestemmingsplannen opnemen dat bepaalde woningen sociale of middeldure huurwoningen zijn. Naast het aanwijzen van de woningen, moet ook worden vastgelegd aan welke groep woningzoekenden deze woningen bij voorrang moeten worden toegewezen. Dit kan middels de Doelgroepenverordening. Hierin worden de criteria omschreven waaraan een bewoner moet voldoen, zoals een maximuminkomen of het aantal personen in het huishouden. Daarnaast regelt de verordening de hoogte van de aanvangshuur en de periode waarin deze woningen beschikbaar moeten blijven voor de aangewezen doelgroepen (instandhouding). De Doelgroepenverordening is na vaststelling alleen van toepassing op nieuwbouwlocaties of in gevallen waarin het bestemmingsplan aangepast moet worden. Alleen dan kan de Doelgroepenverordening worden toegepast en gehandhaafd. 

Anterieure overeenkomst 

De anterieure overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een gebiedsontwikkeling. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Het biedt daardoor relatief veel flexibiliteit. Het alternatief is het striktere exploitatieplan (publiekrechtelijk). Gemeenten en marktpartijen geven hier doorgaans niet de voorkeur aan. 

Kruimelgevallenregeling 

Bij transformatie kan worden afgeweken van de vigerende bestemming middels een ‘kruimel’. Voor marktpartijen is dit een aantrekkelijk scenario, aangezien dit procedures verkort. De gemeente belist over de kruimel, waardoor de gemeente onderhandelingspositie heeft om afspraken te maken over middenhuur. 

Erfpacht 

Als het gaat om gronden die de gemeente in erfpacht uitgeeft, kunnen in de erfpachtovereenkomst voorwaarden worden vastgelegd. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst. De gemeente kan daarbij eisen stellen aan de te realiseren en exploitatie van de opstallen, bijvoorbeeld zoals het minimale oppervlak en de maximale huurprijs. 

  • Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam houdende regels omtrent beleidsaanpassingen volgend uit de intentieverklaring tussen de gemeente, beleggers en ontwikkelaars over betaalbare woningen.

Afspraken grondverkopen 

Bij grondverkoop door de gemeente kunnen nadere voorwaarden worden vastgelegd in de privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst. De afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over het type woningen (segment, prijs, grootte) en de manier waarop de woningen worden bestemd en behouden als middenhuurwoningen. De afspraken kunnen in een exploitatieplan vastgelegd worden zodat ook in geval van faillissement de afspraken blijven bestaan. 

Prestatieafspraken 

Periodiek maken gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties prestatieafspraken. Dan spreken ze per gemeente met elkaar af wat men wil bereiken in het volgende jaar of komende jaren. Denk aan het aantal te bouwen woningen of acties ter voorkoming van huurachterstand. Een gemeente kan ook prestatieafspraken maken over middenhuur, niet alleen met corporaties, maar ook met andere partijen die actief zijn in de middenhuur. 

Specifiek grondprijsbeleid 

Bij verkoop van gronden kan de gemeente grondprijzen per woningcategorie hanteren, waaronder middeldure huurwoningen.