Onderhandelen over middenhuur

Voordat woningen gebouwd worden, moeten betrokken partijen het eens worden over de randvoorwaarden. Hiervoor schuiven gemeenten, beleggers en projectontwikkelaars aan bij de onderhandelingstafel. Dit is het moment waarop zij afspraken kunnen maken over middenhuur. Partijen moeten een compromis vinden tussen zekerheid, onzekerheid, vrijheid en beperkingen. 

Onderhandelen.

Gemeenten willen sturen, zodat er zoveel mogelijk betaalbare huurwoningen gebouwd worden. Tegelijkertijd willen beleggers en projectontwikkelaars het liefst veel vrijheid, weinig risico en een goed rendement.  

Gemeenten en marktpartijen hebben elkaar nodig om middenhuur te kunnen realiseren. Het gaat daarom om het gezamenlijke doel te bereiken. Onderstaande figuur geeft mogelijke onderhandelingsstrategieën aan en de bijbehorende uitkomsten. Het is belangrijk om een win/win situatie te creëren waarover alle partijen tevreden kunnen zijn. Hiervoor is een goede balans nodig tussen het eigenbelang en het belang van de ander. 

Een compromis is een goede balans tussen het eigenbelang en het belang van de ander

Verschillende belangen 

Het is belangrijk dat de onderhandelaars van tevoren weten met wie zij om tafel gaan. Verschillende marktpartijen kijken namelijk op verschillende manieren naar de kosten en de opbrengsten.  

Tegelijkertijd heeft een gemeente als doel om te zorgen voor goede huisvesting voor haar inwoners. De gemeente wil door beperkingen op te leggen kunnen sturen op de ontwikkeling van middenhuur. Onderhandelen over middenhuur draait daarom uiteindelijk om een compromis vinden tussen zekerheid, onzekerheid, vrijheid of restricties. 

Een belegger is op zoek naar de juiste balans tussen ‘risico’ en ‘rendement’. Hoe hoger het risico, hoe hoger de rendementseis.

Grafiek over de balans tussen risico en winst

De belegger heeft daarom het liefst veel vrijheid, weinig risico en een goed rendement. 

Institutionele en particuliere beleggers zijn de traditionele aanbieders van middenhuurwoningen. Zij beleggen privévermogen of premiegelden in middenhuurwoningen. Daarnaast nemen ook de corporaties steeds vaker een rol in als aanbieder van middenhuurwoningen, zie ook het onderwerp corporaties en middenhuur.  

Hoewel de beleggende partijen allemaal investeren in een huurwoning, zijn er duidelijke verschillen als het gaat om bijvoorbeeld het risicoprofiel of de financieringsvorm. Zo heeft een institutionele belegger vaak een langere termijn visie en commitment, en is een particuliere belegger vaker lokaal betrokken en zal deze ook investeren in kleinere aantallen woningen.  

Onderstaande tabel toont de verschillen tussen de typen investeerders. 

Verschillende typen investeerders

Samenwerking 

Om tot een meer gestructureerde samenwerking te komen zijn de gemeente Nieuwegein en de provincie Utrecht traject gestart. Hier wordt op lokaal niveau gewerkt aan een betere samenwerking tussen beleggers, de corporatie en de gemeente. Het doel is om de komende jaren het aanbod van woningen voor de middeninkomens in Nieuwegein uit te breiden.   

Contact 

Heeft u een vraag, of wilt u zelf aan de slag met middenhuur? Neemt contact op via versnellingwoningbouw@provincie-utrecht.nl.