Om de onderhandelingen over middenhuur goed te laten verlopen, is het belangrijk dat partijen elkaar goed kennen. Zo staan gemeenten die weten hoe beleggers hun businesscase doorrekenen sterker in onderhandelingen. Beleggers rekenen met een aantal vaste waarden, die de verwachte opbrengst van investeringen in beeld brengen.
Op de pagina over onderhandelen leest u meer over de verschillende belangen van de partijen die aan tafel zitten bij de onderhandelingen over middenhuur.
Verschillende rekenmethoden
Iedere partij heeft eigen (financiële) belangen en doelen. Dit betekent dat zij de kosten en de opbrengsten van een middenhuurwoning verschillend berekenen.
De projectontwikkelaar kijkt naar de stichtingskosten van het vastgoed. Dit zijn de bouwkosten en de bijkomende kosten.
De beleggers en corporaties kijken naar de totale investeringswaarde van grond en de gebouwen. Dit zijn de stichtingskosten plus de kosten van de grond.
De gemeente kijkt naar de residuele grondwaarde. Dit is de waarde van de grond nadat de stichtingskosten van de investeringswaarde zijn afgetrokken.
Onderstaande figuur laat de situatie zien waarin de investeringswaarde gelijk is aan het totaal van de stichtingskosten en de residuele grondwaarde.
Bij de berekening van de investeringswaarde komen verschillende termen aan bod. We lichten deze termen hierna kort toe.
Het bruto aanvangsrendement (BAR)
Het bruto aanvangsrendement is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken.
Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Gemiddeld ligt het BAR voor een huurwoning tussen de circa 4 en 7 procent.
Netto contante waarde (NCW)
De netto contante waarde wordt gebruikt als er wordt gekeken of een project of investering die een belegger zou kunnen doen winstgevend (genoeg) is. Bij de netto contante waarde gaat het om de som van alle toekomstige kasstromen. Er wordt dan naar het verschil gekeken tussen de contante waarde van de uitgaande stromen en de contante waarde van de inkomende stromen.
Disconteringsvoet
Een belangrijk aspect van de netto contante waarde methode is de disconteringsvoet. De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de contante waarde van toekomstige kasstromen te bepalen. Vaak wordt deze waarde in de berekeningen ook aangeduid als rente of rendement. De hoogte van dit percentage is van veel factoren afhankelijk en kan fors verschillen. Bij een hoger risico gaat de disconteringsvoet omhoog.
Internal Rate of Return (IRR)
De IRR geeft het rendement weer van een verzameling kasstromen verspreid over meerdere jaren. Het wordt gebruikt om de rendementsverwachting te berekenen van een belegging of investering. Daarbij is de IRR de disconteringsvoet waarvoor de netto contante waarde van alle opbrengsten en uitgaven gelijk zijn.
Voor de IRR geldt: hoe hoger het percentage hoe beter, terwijl voor de disconteringsvoet geldt: hoe lager hoe beter.
Regulering leidt tot hoger risico en rendementseis
Het is belangrijk dat gemeenten zich realiseren dat het opleggen van beperkingen leidt tot een hoger risico en een hogere rendementseis. Hierdoor gaat de grondwaarde omlaag.
Zelf rekenen
Op deze pagina kunt u het 'Rekenmodel onderhandelen middenhuur (scenario's)' downloaden. U treft daar een rekenblad waarmee u zelf aan de slag kan met het rekenen aan een middenhuurwoning. Knoppen waar u in dit rekenblad aan kunt draaien hebben betrekking op inflatie, huurwaardeontwikkeling, leegstandspercentages, disconteringsvoet, of een korting op de grondprijs.
Contact
Heeft u een vraag, of wilt u zelf aan de slag met middenhuur? Neemt contact op via versnellingwoningbouw@provincie-utrecht.nl