Gespreksronde 1: Spoedzoekers aan het woord
Tijdens de eerste gespreksronde nodigt Marianne van den Anker twee mensen op het podium die zélf in een flexwoningen wonen: Elisa en Robin. Elisa woont voor iets meer dan € 600 per maand in een studio van 21 vierkante meter in Place2BU in Leidsche Rijn, Utrecht. Robin woont voor ongeveer hetzelfde bedrag op 50 vierkante meter in Klein maar Fijn in Woudenberg.
Elisa vertelt dat ze na haar afstuderen haar studentenkamer met campuscontract moest verlaten, maar moeite had om een woonplek te vinden. Via een vriendin, die al in Place2BU woonde, kon ze haar wens om in Utrecht te blijven wonen toch vervullen. Deze flexwoonlocatie biedt een woning aan bijna 500 jongeren, statushouders en mensen uit de maatschappelijke opavang. “Een soms complexe mix”, vertelt Elisa, die volgens haar zowel positieve als negatieve kanten heeft en vraagt om de juiste begeleiding. “Ik pleit voor communitybuilding, dat is nodig om er een mooie woonplek van te maken voor iedereen”.
Ook voor Robin is een flexwoning een uitkomst. Robin deed een opleiding in de gehandicaptenzorg, maar moest hier mee stoppen omdat zijn autisme verhinderde om de opleiding met goed gevolg af te ronden. Hij woonde op dat moment nog bij zijn vader. Robin wilde niet bij de pakken neer gaan zitten en zocht hulp. Zijn doel werd het vinden van een baan en een plek voor zichzelf. Inmiddels werkt Robin bij een bedrijf voor refurbished telefoons en heeft hij dus een eigen woning. Hij pleit voor meer flexwoningen: “Het is fijn als er plekken komen voor mensen zoals ik: ik heb autisme maar ben wel zelfredzaam”.
Om af te sluiten legt de dagvoorzitter nog een vraag voor aan het duo: wat is het belang van kwaliteit van een flexwoning? Robin hoeft hier niet lang over te twijfelen: “Het gaat primair om een dak boven je hoofd. Kwaliteit is belangrijk, maar het alternatief is geen eigen plek hebben.”
Gespreksronde 2: Uitdagingen rond het vinden van geschikte locaties en draagvlak
Er zijn ook in deze provincie veel plekken die op zich geschikt zijn. Maar daar liggen vaak andere claims op, soms vrij ver in de toekomst. Het gaat erom hoe je daar creatief mee om gaat. Een locatie waar over 10 of 15 jaar iets anders gepland is kan in de tussentijd goed gebruikt worden om de woningnood van nu te lenigen. Dan moet je goed nadenken of daar iets komt te staan dat maar tijdelijk meegaat. Daarmee help je wel snel mensen als Elisa of Robin, maar het is de vraag of je daarmee duurzaam met je middelen omgaat. Je kunt ook direct investeren in een hogere kwaliteit en oog hebben voor circulariteit. In dat laatste geval is het wel nodig om ook een exploitatieplan voor de lange termijn te hebben, bij voorbeeld door verplaatsing.
Voor het draagvlak maakt het uit waar de beoogde locatie ligt. In een leeg gebied dat ontwikkeld of herontwikkeld wordt, kan flexwonen als place making dienen. Er wonen dan alvast de eerste mensen, en dat werkt positief. Daar zijn (nog) geen omwonenden, en zal ook weinig weerstaand zijn. Dat kan anders liggen midden in een woonwijk. Belangrijk is dan om niet alleen de tegenstanders aan het woord te laten, maar ook ‘tegenkracht’ te organiseren, en te laten zien wie er komt wonen. Dat betekent de aanstaande bewoners in beeld brengen, en dat zijn geen problematische bewoners met zware rugzakjes, maar gewone woningzoekenden die uit de eigen straat of buurt kunnen komen. Het vereist ook standvastigheid (‘de rechte rug’), en creativiteit, en belangrijk, het kost goede wil. Je moet er met alle partijen samen uit willen komen.
Gespreksronde 3: Uitdagingen bij het rondrekenen van de businesscase
Het opzetten van een business case voor flexwoningen blijft een uitdaging, maar het is mogelijk. Door open communicatie en samenwerking met alle betrokken partijen kunnen obstakels worden overwonnen. Flexwoningen zijn een tussenoplossing naar permanente bouw, en de discussie over vervolglocaties blijft relevant. De garantieregeling van het rijk kan hierbij helpen.
Er is veel energie en bereidheid om te versnellen in het flexwonen. Het bundelen van projecten maakt de business case haalbaarder, zowel binnen gemeentelijke grondexploitaties als in de portefeuille van corporaties. Modulair bouwen wordt gezien als een toekomstbestendige aanpak, waarbij het borgen van opgedane kennis en mogelijke convenanten van belang zijn. Samen streven we ernaar om in 2024 significante vooruitgang te boeken.
Gespreksronde 4: Verplaatsbare woningen: de nieuwe norm voor kwaliteit en duurzaamheid?
Dagvoorzitter Marianne van den Anker gaat de zaal in voor reacties vooraf. De opmerking van een bezoeker dat het niet terecht is dat nog altijd gesproken wordt over ‘units’, waarmee de negatieve beeldvorming behouden blijft, vindt luide bijval. Het is van belang dat gesproken wordt over verplaatsbare wooneenheden / woningen. Het betreft immers modulaire woningen op een tijdelijke locatie, de woningen zijn weliswaar verplaatsbaar, maar steeds vaker van permanente kwaliteit.
Partijen benadrukken dat steeds minder sprake is van concurrentie, maar steeds meer van coalities. Er zijn inmiddels immers vele varianten beschikbaar, en elke ontwikkelaar richt zich op een ander segment, die in verschillende projecten of binnen één project elk aan bod kunnen komen: grondgebonden of gestapeld, en voor verschillende soorten huishoudens, doelgroepen en prijsniveaus.
De branche is de afgelopen jaren enorm gegroeid. Daarom is inmiddels sprake van een enorme productiefaciliteit. De ontwikkelaars vormen niet langer de beperkende factor bij de beoogde toename van het aantal verplaatsbare woningen. Men ziet veeleer het tekort aan geschikte locaties en de stroperigheid van processen als belemmering bij nieuwe projecten. Ook ziet men onvoldoende eigenaarschap bij de bij nieuwbouw betrokken partijen, evenals onvoldoende kennis over alle mogelijkheden die er inmiddels zijn.
Tenslotte wordt benadrukt dat verplaatsbare woningen circulair / biobased worden gerealiseerd. De positieve effecten hiervan op de lange termijn zouden meer moeten worden meegewogen, nu in de business case nog vooral de nadruk ligt op de korte termijn.